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報告:近半數房企上半年業績目標完成率不足30%(2)

2022-07-01 16:18:52觀察者網

下半年供應及去化壓力放大

從規模房企上半年業績目標的完成情況來看,在公開披露年度目標的規模上市房企中,多數企業截至6月末的目標完成率不足40%,有近半數企業甚至不足30%。絕大多數企業上半年的目標完成度均大幅低於去年同期,部分企業目標完成度較去年同期的降幅大於20個百分點。

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標,或是已經主動調降了全年目標。但截至上半年末,企業實際的業績完成情況仍不及預期,下半年貨值供應、銷售去化壓力放大。隨著近期政策麵有所緩和、好轉,規模房企在三四季度需進一步加緊貨量供應,並積極營銷以提高去化率水平。

報告:近半數房企上半年業績目標完成率不足30%

企業融資規模下滑明顯

下半年到期償債壓力較大

從企業融資來看,目前行業風險尚未出清,企業整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。2022年上半年行業規模房企整體融資規模下滑明顯。1-6月,規模房企的單月融資量均出現不同程度的同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度較高,降幅均超過了50%。

展望下半年,房地產行業將從去杠杆轉向穩杠杆。結合上半年的政策信號推斷,下半年融資政策將繼續以支持企業合理融資需求、保持房地產融資平穩有序、盡快恢複房企經營“造血”功能為主。但政策回暖的傳導落地尚需時間,短期內多數民營房企融資難、融資貴的問題未有實質性改善。麵對下半年的幾波債券到期高峰,企業整體償債壓力依然較大。

報告:近半數房企上半年業績目標完成率不足30%

上半年市場壓力巨大成交腰斬

6月拐點上行長三角更具彈性

2022年上半年,房地產市場下行壓力巨大,表現於剛需買不起,改善在觀望,居民房貸更是兩度負增長。重點30城累計成交麵積同比下降48%,其中一線城市累計成交同比下降35%,26個二、三線城市累計成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方麵因素:其一,房企“暴雷”致市場信心缺失,購房者普遍擔憂項目交付甚至爛尾。其二,房價預期轉跌,“買漲不買跌”心理作用下,市場觀望情緒濃重。其三,市場需求及購買力明顯透支,而受疫情影響,居民就業及收入預期下滑,首付及月供還貸壓力上升。

6月,房地產市場可謂是“久旱逢甘霖”,供求有所放量,同比跌幅明顯收窄,市場似見複蘇跡象,但上述市場下行的三大核心問題依舊懸而未決,短期市場仍麵臨較大下行壓力。重點30城供應麵積環比增長50%,同比跌幅收窄至36%;成交麵積環比增長31%,同比跌幅收窄至38%。其中,一線城市市場最具韌性,成交環比增長85%,同比跌幅收窄至17%。26個二、三線城市市場整體回穩,但城市分化加劇,成交環比增長24%,同比仍下降41%。

分區域來看,長三角地區市場更具彈性,蘇州、南京等成交放量,環比漲幅超30%,上海購房需求回補,成交率先同比轉正。本月上海新盤平均去化率高達85%,“日光盤”占比近7成,因供應“撞車”,部分遠郊剛需盤去化率跌至3成,但開盤當天認購套數也都在百套附近,實際去化壓力整體可控。無錫、常州等城市成交仍處低位,同比跌幅都在70%附近。例如無錫,房企供貨信心不足,集中開盤項目大幅減少,去化率大都低於30%。

環渤海地區市場局部轉暖,北京市場顯著升溫,新盤平均去化率超40%,高性價比樓盤持續熱銷,尤其是豪宅成交熱度不減。濟南、青島等集中網簽備案,成交環比漲幅都在70%附近,但市場並未實質性好轉。例如濟南,新盤平均去化率低至21%,外圍片區去化壓力加劇,部分項目去化率低於10%。而以環京為代表的三、四線城市市場持續低迷,打折降價常態化,部分項目更是虧本銷售。

大灣區市場緩慢複蘇,深圳、廣州、佛山等成交穩步回升,同比跌幅收窄至2成以內。例如深圳,新盤平均去化率升至40%,但項目分化加劇,高性價比樓盤去化率能達到80%,偏遠地段樓盤去化率則不足20%。東莞、珠海等成交持續低位運行,同比跌幅皆超50%。例如東莞,市場觀望情緒濃重,新盤去化率普遍低於30%。

中西部地區市場築底,成都、西安、長沙等成交穩中有升,核心片區“日光盤”屢見不鮮,但外圍區域仍麵臨較大的去化壓力。得益於救市政策加碼,鄭州成交明顯轉暖,新盤平均去化率約27%,部分改善盤去化率超60%,但剛需盤去化依舊困難。武漢、重慶等成交繼續低位運行,同比跌幅皆超60%。例如重慶,新盤平均去化率低至15%,近半項目去化率不足10%,部分項目更是開盤當天零認購。

展望下半年,隨著地方救市政策持續加碼,房地產市場有望逐漸回穩,成交整體好於上半年。但各區域、各城市市場複蘇進度不一,那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市,市場真正企穩仍需時間。

相對而言,長三角地區市場更具彈性,尤其是上海、杭州、合肥這類核心一、二線城市,下半年隨著供應放量,成交有望同比轉正。環渤海、大灣區市場“由點到麵”全麵轉暖仍需時間,下半年成交整體回升幅度或將有限。中西部地區市場複蘇周期或將更為漫長,長期供地過量導致樓市供求關係顯著失衡,不僅三、四線城市,而且重慶、武漢這類二線城市庫存高企,去庫存將是今年市場的主旋律。

刺激政策密集但力度嫌弱

下半年供需兩側仍期待

從行業政策層麵來看,上半年中央持續加碼穩地產,六部委積極表態維穩,4.29政治局會議全麵落實兩“支持”。但穩地產政策效果不顯,居民房貸兩次負增長,真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。央行降準、降息助力經濟穩增長,全麵降準0.25個百分點,釋放長期資金約5300億元,5年期以上LPR累計下調20個基點至4.45%,短期實質穩地產。

展望下半年,貨幣政策仍將延續寬鬆態勢,並將繼續降準、降息紓困實體經濟,房地產行業也將有所受益。房地產金融政策或將實行逆周期調節,行業也將從去杠杆到穩杠杆。全麵放鬆居民按揭貸款政策,引導房地產交易盡快恢複正常化,涉及全麵下調首付比例,放鬆限貸政策標準,繼續下調房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳,二線及三四線城市或將全麵取消限購、限售及限價,讓市場信號不再失靈,壓力城市則仍需通過財稅刺激、房票安置等政策措施托市。

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